Interestratefixedmortgage Investments Cs 1 Interest Rate Fixed Mortgage 你知道如何进行房地产投资吗？ - 【中国房地产透析】 - 博瑞金融论坛—中国城市金融圈人脉社区

恶狼传说 发表于 2009-11-2 08:14:42

你知道如何进行房地产投资吗？

前言
房地产是一个非常大的话题。如果真的要仔细写，可以写一本书。我还是一点一点来，先来点概念吧。
在澳洲房地产是一个很受欢迎的投资方法，特别是直接买房投资。但是如果你去一个金融顾问那里你是不会得到很多关于直接买房地产的投资建议的，但是他们会让你买房地产基金的。原因很简单，直接买房地产投资对他们没有好处，没回扣。又有很多的中介拼命的鼓吹买房的回报多高多安全。原因也很简单，他们是靠收回扣发的。房地产是澳洲少有的几个没有国家管理的行业之一。如果没有金融顾问证书是不可以给投资建议的，但是房地产中介却可以到处招摇撞骗而不受法律限制。所以房地产买卖（投资）是充满了错误信息和不道德的营业行业。大家要谨慎。经常有些中介开一些“房地产投资讲座”鼓吹可以短期赚大钱，让参与者当场贷款买房。这些都是有诈骗性质的，最明显的辨认方法就是他自己拿回扣。

当我们说起投资房地产我们一般都认为是买房子租出去。下面说一句不中听的话大家不要用石头砸我。其实买房子租出去只是房地产投资的一种，或者说是最不划算的一种。为什么呢我先来给大家补补基础课。

首先，我们为什么要投资房地产呢？
大多数人认为投资房地产是因为它回报高，安全（因为有房子啊）或是因为不懂别的投资方法所以就买房子。好像是一件非常容易的事。投资房地产的好处是：的回报率相对来说是比较高的、房价起伏那么不如股价强烈、当别的投资种类都不太好的时候房地产会比较好。

但是房地产投资也有很多不好的方面。直接买房套现慢。手续费高，买进卖出都有很多的费用。如果自己管理，费时又费力。其实买房投资是很复杂的。种种税务等等方面的考虑，以及房地产总体来说还是很受利率变化影响的。

一般来说中国人都会买房子作自住用。其实澳洲人在全世界来说也是买自住房比率最高的国家之一。自住房是不是也属于房地产投资呢？这个问题的答案很有争议。我个人认为因该是一半一半。为什么呢？因为必要的时候你还是可以把自住房卖了套现在去租房子住，但是自住房又不是全为了回报而购买的。要考虑到交通方便，环境舒适等等其他的因素。

分类
总的来说房地产投资可以有２种区分办法：

一、按投资方法来区分
常见的有：
1 direct property - 基本上就是大家所理解的直接买房投资。除了多少钱、买那里、现在买还是以后买、税务上的问题，应该没有太多别的问题吧？如果不确定找个会计师给你算算。
2 listed property trust - 这个就是在澳洲股市上的上市房地产投资公司。大的几个有：centro，multiplex，mirvac，westfield等等。这个还要看是不是澳洲的还是国际的。最近澳洲商业、办公和工业房地产投资公司已经找不到好的投资目标所已开始望眼世界了，大多数在美国、欧洲和日本。国际投资有好也有坏，大家自己见仁见智了。
3 unlisted property trust or syndicated property - 非上市公司或财团.这些个就比较麻烦了。因为他们不上市所以一般接触不到。一次性的投入较大（几千、几万到几十万、百万的也有）。流动性差。尤其是syndicate就像是定期存款，没到期基本是不可以套现的，一般要10年或以上。Syndicate的风险较大，慎重了。其实这两个相近但有不同。
4 property security funds - 这个就是基金投资了。大多数基金公司都有投资房地产的。多为商业、办公和工业用房为主。也分澳洲和国际的。自己看了。
5 mortgage fund - 房屋贷款基金。他的目的就是把钱贷给买房者。这个其实严格来说不属于房地产投资但是又有点沾边。

二、按投资的房地产用途分类
1 residential - 居住房类
2 office - 办公楼
3 retail - 零售
4 commercial - 商业用
5 specialist - 特殊用处，如医院、仓库等等
6 diversified - 混合型。包括上面几种中的任何n种。
不同用途的房地产周期也不同。这样就变相的分散了风险。请看multiplex网页上的图

下面我们看看各种投资方法的优缺点。
1 direct property - 直接投资买房
优点：
可以自己控制全程。包括选房子，贷款等等。
所有的回报（损失）都是自己的。税务、手续费用除外。
如果买的房子好，可能有很大的回报。
有税务上的便利，比如负扣税(negative gearing)，折旧(depreciation)等等。
缺点：
资金投入大。
可能要为涨利息而失眠。
自己管理麻烦，交给别人要收钱。
cashflow很重要。
如果贷款太多而买的房又贬值可能会成为负资产。
退税比较麻烦。
手续费高。

2 listed property trust - 上市房地产投资公司
优点：
省心。
退税方便。按照**算。
套现容易。
投入可以比较少。
缺点：
受股市影响。
如何管理操作不由你。
房地产公司可能还有其他方面的经营，会有额外的风险。比如multiplex还有建筑行业的风险。

3 unlisted property trust or syndicated property - 非上市公司或财团
优点：
省心。
投入比自己买便宜。但也不少。
回报（亏损）率可能很大。
不受股市影响。
长期投资。
缺点：
套现可能不容易。syndicate套现非常难。
风险较大，尤其是syndicate。
如果不明白syndicate如何操作请不要轻易投入。
回报（亏损）率可能很大。
syndicate的税务可能比较麻烦。

4 property security funds - 房地产基金
优点：
省心。
退税方便。每年有报账单。
套现容易。（几天）
投入可以比较少。
可以有经常性投资计划。
国际性的可能回报较高
缺点：
受股市影响。
如何管理操作不由你。
受基金公司的能力影响。
如果是国际性的可能会受汇率影响。

5 mortgage fund - 房屋贷款基金
优点：
省心。
退税方便。每年有报账单。
套现容易。（几天）
投入可以比较少。
缺点：
受到房地产贷款市场的影响
如何管理操作不由你。
破产率高就不好了。

到底哪一个好呢？很难说。因为一般住房和非住房的投资回报是不一起公布的。
一般来说住房一个周期是8-10年翻一番。非住房每年的回报在10-13%左右。看上去是非住房回报率高。但是要考虑到税务等方面就不好说了。每个人的情况不同，要个案处理。

恶狼传说 发表于 2009-11-2 08:15:13

房地产投资 - 之二：投资房

序：
本来想早点写的，但是到了动笔的时候却觉得自己的那点水还不够，于是刻苦努力的恶补了两个星期。直看得妖眼昏花。看完了以后觉得这个话题真是太大，很多大虾写了非常多关于这方面的书。让我感觉有点无从下手。书到用时方恨少。没办法答应过的就要实现，本妖在此试着尽量的解说，如有遗漏的请大家指出。Anyway，下面说正事。

前言
房地产投资是一个非常受澳洲人和中国人青睐的投资方式。它的好处包括平均每8-10年增值一倍、税务上的优惠如负扣税等等。和别的投资一样，只有长期的投资才是最低风险的投资，但是任何投资都有风险，房地产业不能例外。大家看到那个某某某靠房地产赚了多少多少钱可却没有看到他卖掉房子，他是如何买得起那么多的房产的？其实其中的秘密并不是非常的深奥。关键在于谨慎的选择你的投资和非常小心的管理你的现金流。先看看为啥在澳洲投资房地产可以赚钱。

一、资金上的学问

我们怎样才能投资房产呢？刚开始的时候我们没有太多的钱可以调动，如何才能让银行或是贷款公司贷钱给你呢？这个是个大学问。

首先一个概念：房地产为什么赚钱？基本概括为：
1) 房地产本身的增值。主要是土地的增值。
2) 房地产投资有了非常大的杠杆效应 (leverage)。通常在80%左右。
3) 投资房地产的税务优势。

买投资房的一个非常重要的因素就是税务上的减免。资金筹集的方式对税务有非常大的影响。首先这里说的税务减免不是逃税，而是合法的负扣税和房子的贬值。我想负扣税大家都知道了，足迹上那么多的会计不用我来掺和了。但是房子贬值我们又为什么要投资房产呢？这里的贬值是指房子本身，那些砖瓦和里面的装修以及家具。房产的增值其实是房子下面的地的增值，所以如果买house那么增值会比较unit多但是租金汇报相应就可能少点。

一般买房有两大笔钱，一个是首付(deposit)还有一个就是贷款(loan)。两个都有讲究。还有就是一些个买房用手续、收税、法律方面的费用，也可能要好几万，事先要算好了，准备好。

首付一般是20%，这样你就不用买贷款保险了而且利息也低。如果你没有20%的首付，你可以用low doc或是no doc，首付可以低到10%或是没有，但是缺点是利息会高很多。一般来说如果这是你的第一套房子，这个首付可以是你存下来的钱，没办法。。。如果你已经有了房子了，那么你可以用你自己房子了的资本(equity)去申请line of credit (LOC)。如果你的LOC里的钱是用来投资，所有的利息可以扣税。所以如果你用LOC买投资房、**、基金等等利息都可以扣税。

投资房的贷款一般是以只付息不还本的interest only loan的形式做的。所有的利息都可以用来扣税。税率越高就越划算，所以是富人的游戏。那么你可能要问了，如果不还本金我怎么赚钱？中间的奥秘就是增值。如果你30万的房子贷款24万。十年后你还是欠了银行24万，看上去你没有赚钱。但是你错了。在八到十年里，你的房子应该是翻了一倍了，所以你的房产应该是市值60万。

你可能想：啊！我赚到了！可是马上你又会有疑虑：那这个赚到的钱我是如何把它拿出来呢？把房子卖了？不对！这个时候你应该去找银行，告诉他们你的房产现在值60万，而你的贷款才24万，按照80%的贷款资产比率你可以贷48万了。所以你可以再次贷到额外的24万。这个24万外加上那多出来的6万房产中的资本就是你的回报了。这个24万就是你下一次投资的本金。可以再去买2栋投资房。当然一切都是在你的现金流许可的范围之内才能这样做。

最好的情况就是用LOC首付20%然后贷interest only的贷款。这样来说基本上就100%leverage，自己一分钱没掏，外加所有的利息都可扣税。资本主义的最大化体现！

别忘了，所有的和投资房有关的收据、****、银行清单都要好好的、一个不漏的保存下来。扣税的时候要用到。而且税务局可能会查的所以要保存至少5年。

如果你真的是大款，准备投资上百万的，可以考虑通过hybrid discretionary trust (HDT)来投资。这个是投资房地产的最佳税务载具，但是需要一定的资本才划算。具体的细节请和你的会计、律师慢慢谈。

二、不同的投资的方法

房地产的投资方法很多，可以是长期的或短期的。每种方法都有它的优点和缺点。我给列一下：

1) 买下后长期持有(buy and hold) - 基本上就是只买进不卖出。很明显这是一个长期的投资方案。好处就是风险低，投资靠的是长期的资产升值。不管买进的时候房地产市场是低潮还是高潮，没有太大关系。大多数人用这个办法。
2) 装修贩卖(renovation) - 这是短期的投资，风险比较大。要看市场的行情。如果是房地产的低潮（就像现在）那就比较难了。胜在资金的周转快。需要非常熟悉这个地段的价格变化等因素。要对一个地区非常专一。
3) 买地开发(subdivide/develop/redevelop) – 买地或是有一大块地的房子。通过申请批准以后盖成较高密度的住房，如unit、townhouse和villa。这个需要的资金非常大但是利润也是挺高的(普遍在30%左右)。相对来说投资周期不是太长，一年到几年就可以了。需要专业的知识。上次我们讨论的Epping群盖属于这个性质。银行贷款最多70%，如果计划书上的利润低于15%不贷给你。
4) Land banking – 这个比较特别，它的操作就是买一大块靠近城市边缘的地/牧场，等到城市的发展到了你的地盘了，就把那一大块地给分成好多块小的地出售。从中获利。这个风险最高了。什么时候你的地才能卖？要看council的规划(zoning)、城市发展的速度和规划等等因素。同时因为地上没有房子可以出租所以没有收入，还要交地税。

这些个方法中比较适合大多数人的就是第一种长期投资，我就着重谈这个。剩下的三种需要较多的专业知识和对某些地区非常的专攻。最后两种还需要对council的建筑规定有一定的了解。最后那个land banking最好还要有内幕消息，不是谁都可以做的。
三、买房前

其实房地产的长期投资理论上是非常简单的，用一切可以调用的现金流来买最多的房地产。操作起来可就不是那么回事了。中间有很多的细节要注意。

1)       仔细的考虑一下自己的投资理念、性格和经济情况是否适合投资房地产。如果你是那种喜欢撒手不管的也许就不适。
2)       计算自己的资金和现金流。如果利息涨了怎么办？要留有至少2%以上的富余。如果失业了可以支撑多久？房子租不出去利息怎么办？都要有准备。
3)       决定自己的投资方式。不同的投资方式，需要的资金和现金流都不同。
4)       决定自己的投资目的。投资的回报有两个组成部分：房产的增值和租金。是要高增值还是高租金？增值高的会增加你的资产有利以后的再投资。租金高的可以帮助你现在的现金流短缺的问题。
5)       决定在那里投资。不一定是要在自己住的区、城市，可以是在别的城市或是省份或是国家。重要的是回报要高。
6)       做功课。要知道你要买的区的一切。哪里有商店，哪里有火车、公共汽车、公路，哪里有学校、吃饭娱乐的地方在哪里，哪里地势低可能水灾，哪条街比较好，适当的价格等等无数的细节。一定要现场勘察。靠网上的资料是不够的。
7)       事先要把贷款给搞定。把贷款的approval给拿下。这样你就知道自己的底线了，而且如果看到合适的马上就可以出手，不会坐失良机。
8)       多看！大多数老手有一句话：Inspect 100, shortlist 10, offer 3 and buy 1。意思就是看一百幢房，把十幢作为重点，在三幢上出价，买下最好的一幢。如果是第一次没有动手之前先看半年以上。
9)       事先找一个好的team，包括律师、会计、物业管理、pest inspector、估价员等等。等到看好了房子再找就晚了。看房的时候和你看的地方的房产中介搞好关系，让他们知道你要的房子的条件，尽量让他们能有好房子都第一时间通知你。
10)       房子的维修情况和日常开支要搞清楚。

四、如何选房

一句话：location, location, location。你的房产的地段决定了它的增值潜力。一般首选靠近市中心的地段，因为那里土地的不可替代性。最能长期一贯超过大市场回报率的是在大城市的市中心2-10公里，或是小城市离市中心1-4公里的范围内。长期来说它们的增值可以一贯的超过通膨率。正是这长期的增值为以后的投资提供了资本。大多数人还是喜欢投资城市里的房地产。也有人专攻小城镇，因为那里的竞争没有城市中激烈。但是风险也很大，需要非常好的第六感。好的房产要交通方便，附近有超市、学校等等基础设施，还要考虑到种种的环境因素。

房产的土地价值含量越大升值的潜力越高。搞清楚council的规定，多大的地才能sub-divide。可以sub-divide的地会比较值钱。知到那几条街是附近比较好的。有一句话说：要再最好的街买最差的房，不要在最差的街买最好的房。

具体在哪个区哪条街买我就不发表意见了。大家根据自己的需要选择一个增值和房租回报的平衡。做好了数学就可以了，如果有问题找个会计算算。房租可以减少你的现金支出，增值可以为你以后的资产做贡献。个人见仁见智。

如何为你的目标评估价格呢？这个是个学问。有很多不同的看法。最普遍的是比较当时市场上的同类房产。但是有时候这个不好使，因为没有两幢房子是一样的，而且可能最近没有同类的房子在附近出售。还有一种方法是看房租，但是如果你投资的目的是增值那么房租并不是一个很好的判断方法。又有一种方法是请专业的估价员来评估。如果用这个办法看很多房子会浪费不少钱。所以最好就是在想要投资的地段多看，看多了自然就有谱了。

买房的手续我也不说了，到处都有。比如>

五、买下房子后的事

恭喜你买了你的第一套投资房！可能你觉得大大地松了一口气。等它升值就可以了呗。不要高兴得太早，事情还刚刚开始呢。

但愿你已经找好了物业管理了。没有的话快去找一个好的吧。好的物业管理可以让你的投资经历变得轻松很多。一般来说要找在一个地区作了好多年的物业管理，因为他们认识当地的水管工、电工等等tradesmen。和他们搞好关系对你有很大的帮助。逢年过节的给送点小礼物/贺卡过去，拿点brownie points。

千万要把一切有关的收据等保留好，你的会计师会为你拿回很多钱的。最好找一个精通房地产投资的会计师。房地产扣税有很多的讲究，好的会计师会为你提供一些有用的建议。税务优惠是投资房地产的一大卖点，千万要把这个搞好了。不然你的现金流可能会有问题的。

每过一段时间就要从新评估你的贷款和租金等等。。。要考虑如果房子一段时间租不出去你的资金周转会不会出问题。是不是你的租金太贵？应该每年加租金，加多少要考虑市场情况。不要几年不加租然后一次加很多，那样租客会不续约的。每年加一点，$2或是$5一周也好但是要加。

要不要装修一下？这个问题要从钱的角度来看，不要带任何的个人喜好。如果装修了可以提高租金并且可以在2年内就打平那就做，不然就不要浪费钱了。装修时不要根据自己的审美观来，要考虑最大众化的，最便宜的方法。说到头就是咋赚钱咋整。这是做生意，不是自己住的房。

说到这儿你有没有买保险啊？房东保险(land lord insurance)是一定要买的，不然你可能会损失巨大。

如果你觉得你的现金流没有问题而且你的房地产的增值已经可以用来负担下一套房了那么你可以考虑再买一套。这个就要看你的投资目标和理念了。到后来会越来越快的。这个就是compound interest的威力了！而且如果你不卖房产，你是不用交增值税的。只要通过不断的使用LOC，你就可以把钱套现。

六、总结
把房地产的投资当成是一个长期的过程会使风险降到最低，而且通过杠杆作用房地产是一个回报很高的投资。但是同时也要考虑到许多因素，包括自己的现金周转能力，时间和精力，事先咨询一下会计师关于税务方面的问题。通过长期持有房地产，只要不卖就不用交增值税。可以通过refinance和LOC来把钱套现。找到一个好的team非常重要。好的贷款经纪人、会计师、物业管理、房地产中介等等都可能是你最好的助力。

恶狼传说 发表于 2009-11-2 08:26:37

房地产投资 - 之三：房屋贷款

前言

澳洲的房贷市场非常成熟，提供房贷的金融机构有很多。它们包括了：银行、信用社、贷款公司等等。可供选择的产品更是五花八门。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定，一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

一、房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单：用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额 pInterestratefixedmortgage Investments Cs 1 Interest Rate Fixed Mortgage 你知道如何进行房地产投资吗？ - 【中国房地产透析】 - 博瑞金融论坛—中国城市金融圈人脉社区 - Powered by Discuz! Archiverp Interest Rate Fixed Mortgage Interest Rate Fixed Mortgage bInterestratefixedmortgage Investments Cs 1 Interest Rate Fixed Mortgage 你知道如何进行房地产投资吗？ - 【中国房地产透析】 - 博瑞金融论坛—中国城市金融圈人脉社区 - Powered by Discuz! Archiverc g Payday Interest Rate Fixed Mortgage